2023北京剛需上車經歷

我拉瞭個小群,感興趣的加我來聊房產、經濟等內容,相互交流學習,共同成長。

很早之前就說要完成這篇文章的分享,很對不起朋友們,鴿瞭你們很久,五六月份就該完成的事一直拖到現在,嘿嘿。接下來我們進入正題。

先說為什麼要買房以及在北京買,首先是年齡到瞭,最近幾年一直都有買房的想法,但是不確定買哪,疫情之前還去固安、廊坊、天津津南和靜海看過,但是當時囊中羞澀而且也是覺得未來還有太多的不確定性所以就沒有下手。後來在北京看過門頭溝的西長安壹號和遠洋新天地的公寓,當時需要全款且不願意做經營貸款就放棄。再說為什麼買到北京,首先是打算今年結婚,媳婦想要個不限區域及大小的房子,再有父母和我都想安傢在北京,懶得再搬傢瞭;其次也是非常重要的一點,當下市場由於各種現實情況,比如外貿出口不景氣、疫情、以及我國經濟制度二次分配不完善及疫情影響居民不消費等原因經濟走勢持續走低,再有近些年多次使用房地產這個夜壺來提振經濟導致我國居民負債率以及城鎮化率都接近頂點等因素的影響(這裡不展開講,展開講話題內容又有點多,要是朋友們感興趣有需要我再針對這個話題再講)。導致目前二線及以下非核心區域房價持續走低,甚至現在北京非核心區域都持續走低,比如大興區除瞭西紅門以外的其他沒有地鐵或者商業加持而且區域房齡不是那麼新的,再比如新宮地鐵站附近一個叫西宏苑的小區,建造的時間比較早,沒有產業、學區、交通等優勢資源加持(隻是單純拿我經歷過的某個房子舉個例子,並不包含所有房,每套房子情況都不一樣,不要跟我杠,你杠就是你對),類似於這種基本上都在持續降價。所以基於此從去年開始線上陸陸續續在線上看房以及後來看的過程中下定決心在北京買,然後我們就開啟瞭北京的看房生涯。

接下來梳理我需求以及踩盤記錄。預期定的需要房齡不要太老,戶型不要太奇葩,流通性好,300-350買60-90平米之間,地鐵周邊兩公裡以內正規兩居室。先在線上陸續看瞭大幾百套,簡單看瞭一下都能買哪些板塊,基本上鎖定瞭一下能買的范圍,其中包括但不限於順義地鐵線倒數四五站的沿線(後因我在中關村上班距離有點遠放棄),六號線東部沿線(這邊房子掛牌價符合我的預期,但是因為這邊房子屬於一類經濟適用房,要收70%的綜合地價款,總價下來在四百左右所以放棄),天通苑附近(後因為不太能找到符合我預算和面積的兩居室放棄),六號線西部蘋果園地鐵站、及其附近(後因為房齡太老放棄),房山良鄉大學城附近(後因為距離太遠放棄),馬駒橋,瀛海,看丹橋,西紅門,天宮院,新宮,高米店南,高米店北,垡頭等區域,綜合下來我的預算隻能看東南、西南、正南方向,東西海和北京北部是真的傷不起。線下10個板塊先後看過差不多小兩百套的樣子,其中包含房山廣陽城、大興瀛海、看丹橋、新宮、西紅門、洋橋北裡、垡頭、馬駒橋、天宮院、弘善傢園,接下來我慢慢講。

不寫文章不知道文章這麼難寫,歇會先。

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第二波更新來瞭,傢人們

按照時間線來說吧,今年元旦剛過看的馬駒橋附近,馬駒橋由於時間關系沒看很多,隻看瞭比較有代表性的珠江逸景(該小區是這一片區交易量最大的,是基本上能代表該片區的方向標)。小區環境還算是幹凈整潔,能看得出來物業是上心的;戶型基本上都還算不錯,普遍客廳臥室廚房衛生間面積大小都中規中矩,基本上很多都是同等戶型換瞭個朝向;我看的基本上九十平米左右的房子都要三百萬出頭,差不多調教正常稍好一些的房源三萬二三一平米(剛寫的時候看瞭一眼貝殼找房,有一個97平米滿五唯一南向高樓層的總價280w,單價28858/平,貌似降價瞭);地理位置,馬駒橋附近距離最近的地鐵站是同濟南路,下來坐公交還要10-20分鐘的時間,而且該地區處在6環外,在市區上班不是特別方便;而且附近的大型商場隻有一個距離五六公裡以外的龍湖北京亦莊天街,商業很一般;學區好像很一般,沒怎麼管住;房子是09年的鋼混。看完以後感覺對我而言並不是特別理想的區域,隨後就沒有關註太多,比較適合在京東或者亦莊附近上班的人,就居住體驗來講的話,目前看基本上300左右能買100平米左右的大兩居,想必居住體驗還是不錯的。綜上,打分的話:位置5分,公共交通5分,小區環境8分,戶型8分,流通性6分,商業5分,居住體驗目測7.5分,樓體及樓齡7分。(滿分十分,隨手打的不用特別在意,僅供參考)

再說3月份看的看丹橋,看丹橋附近主要看的是幾個老小區(比如富豐園、南開西裡的板樓,新華街七裡的塔樓等幾個小區,時間比較久瞭記得不是很清晰),基本上房齡房齡都在1990年前後的磚混;房子面積普遍都在60平米左右;滿五唯一價格在280-350左右;小區內部環境都是正常的老小區環境,不算是特別亂,還算是比較能接受;地理再西南四環,位置很好;商業沒有刻意看;交通的話基本上出門走十分鐘內能到富豐橋地鐵站,交通還算是比較便利;學區沒關註。不怎麼推薦這個地方,買瞭之後直接鎖死在自己手裡,沒居住體驗,如果一定要說有什麼優點隻能說交通還行。

綜上,打分的話:位置8分,交通7分,小區環境6分,能買到的戶型6分,流通性5分,周邊商業7分,居住體驗目測6.5分,樓體及樓齡5分。(滿分十分,隨手打的不用特別在意,僅供參考)

接下來是3月看的廣陽城地鐵站旁邊的碧波園。附近也沒幾個小區,基本上主要看這瞭。碧波園分兩期,一期是02年的6層磚混板樓沒電梯樓,小區比較大,容積率比較低。二期是05年左右的多棟無電梯6層塔樓+1棟有電梯高樓層的板樓(關於是不是高樓層的電梯房我忘記瞭),價格大概在2.5w-3w左右,還算是比較便宜的。地理位置一般,在廣陽城地鐵站出口五百米左右;商業還可以,上一站裡把飯下來有個奧特萊斯大商場,再往前一戰是長陽;樓齡02年的磚混板樓不咋地;居住體驗挺好,小區大,密度低,每傢能免費停兩輛車;當時看的時候基本上是在三百一二能買到一百以二十平的大兩居,小區比較搶手的是低樓層的三居室,因為這樣正好能容納三代人居住,當時出一套沒一套。這個地方買兩居比較尷尬,年輕人帶孩子住,去市區上班不是特別方便,最適合同時也是最貴的就是我剛說的那種,低樓層的三居,三代人痛痛快快的一起居住。

綜上,打分的話:位置6分,交通7分,小區環境7分,能買到的戶型7.5分,流通性6分,周邊商業7分,居住體驗目測7.5分,樓體及樓齡5分。(滿分十分,隨手打的不用特別在意,僅供參考)

穿插一下,1月份還看瞭天宮院地鐵站附近。天宮院地鐵站附近主要看瞭回遷房天宮院小區,依舊是老回遷房的通病,小區環境不太好,但是小區位置還算是可以,距離地鐵站走路差不多900米左右,基本上三百萬出頭能買到八十平多左右的兩居室,有南北通透的戶型,但是有的房子距離京開高速有點近,會有點吵。綜合來看感覺這小區性價比不高。 還有看瞭旁邊的金融街融匯,這個小區是挺好的一個商品房小區,14年簡稱的鋼混,物業很好,小區環境很棒,總價價格跟天宮院小區差不多的平米少瞭寫,大概七十五六平(ps:剛看瞭一眼貌似房價又便宜瞭);商業的話旁邊有個凱德mall很棒,健身看電影購物還有去哐哐幹飯很方便;還有一點,這個小區也同樣的離經開高速很近,有的樓會受影響有靠裡面的不會,靠裡面高層非常安靜,一根針掉在地上都能聽見,我原稱之為是神經衰弱者的天堂。這小區比較適合特別在意居住品質的人。

但是這倆小區綜合來講,非常大的一個問題我想我不說你們也知道,就是太特喵的遠瞭,不方便。

綜上,金融街融匯打分的話:位置5分,交通7分,小區環境8分,能買到的戶型7.5分,流通性6.5分,周邊商業7分,居住體驗目測7.5分,樓體及樓齡7.5分。(滿分十分,隨手打的不用特別在意,僅供參考),天宮院小區不打分瞭,沒啥價值和參考意義,我想你不會跑那麼大老遠買回遷。

綜上,弘善傢園打分的話:位置9分,交通9分,小區環境6.5分,能買到的戶型6分,流通性7分,周邊商業7.5分,居住體驗目測7分,樓體及樓齡7.5分。(滿分十分,隨手打的不用特別在意,僅供參考)。

接下來是四月的瀛海,當時主要看的永旭嘉園,15年的樓齡。簡述一下,這個地方不是十分推薦,三百二三十萬買的平米差不多也是八十來平,交通不方便,距離地鐵站有點遠,差不多1-1.5km,沒啥公交;位置也不是十分好,在五環外瞭;戶型倒是還行有南北的有全南的;小區環境倒是還不錯;排除該小區的主要原因是覺得該片區有點遠。

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熱乎的第三波更新來瞭,傢人們

接下來是四月的洋橋北裡,洋橋北裡地理位置絕佳,在北京南站南部,小區建成年代大概在1985年前後,算是比較老的;鋼混的塔樓結構;三百三四十萬左右隻能買到55平米左右的小兩居,略顯擁擠;小區環境一般,樓道裡面稍微有點臟亂。我們的預算有點少隻能買55平米左右的小兩句,裝修一下住2-3人還可以,居住4人左右會比較擁擠。這個小區不作為我們本次討論的重點,因為房齡實在是太老瞭,隻能說圖交通方便買在這裡,買瞭就不要再指望有下傢接盤,85年到現在按照38年來算,57-38就剩下19年可以貸款,我們再居住5-10年就剩下差不多10年可以貸款,我實在找不到下傢接盤在這裡的理由。不做評分瞭,十分不推薦買這裡,沒有什麼價值。 接下來幾個板塊我會重點討論,這幾個板塊相對來說還算是比較性價比高的,屬於可以不需要過多調研動腦子就能上車的那種(我把上面說過的弘善傢園也搬到這個地方)。

接下來是四月份看的弘善傢園。知道這個小區還是我在一個b站up主的推薦下知道這個樓盤的,個人感覺應該屬於目前三環內比較具有性價比的房子,雖然跟附近小區價格都差不多,但是這小區房齡是09年的鋼混,你要知道這附近基本上都是1990年左右的磚混。地理位置不用我說,那必須是絕佳;交通非常方便,下樓基本上500-1000米到十裡河地鐵站(十裡河地鐵站三條線交叉,基本上一小時內能送你到中關村、望京、亦莊開發區以及四環內任何地方),至於為什麼是500-1000米,因為它太特麼大瞭,弘善傢園分弘善傢園-K、弘善傢園-M、C、H等九個區,每個區拿出來都是單獨的一個小區,還有往裡走五到十分鐘就是二環護城河,我願稱該小區為十裡河一霸;商業,沒怎麼關註,但是生活氣息很濃厚;小區環境,跟普通回遷房一樣,小區環境一般;采光,最讓大傢詬病的就是采光,真的非常非常不怎麼樣,因為基本上所有的客廳和次臥都在天井裡面,最多隻有主臥帶一個陽臺(我剛開始看到這個小區西南方向戶型的時候還很興奮,等實地看瞭一眼才知道什麼叫太年輕瞭,高興的太早瞭);價格,這個小區基本上主力戶型都是75平米左右的兩居室,滿五唯一的價格大概在360-390之間,采光好的高些,有遮擋差些或者著急回款的大概在360左右的樣子,這房月租金大概在6000左右。多說一句,當時我差點以363的價格上車該小區的一套略微有一些遮擋的次頂層,最後因為幾萬塊錢沒談攏隨後就放棄。綜合來說,如果特別看重交通和地理位置,那還是非常推薦的。

接下來是四月的垡頭板塊,垡頭板塊位於東南四環附近,距離十裡河三環附近開車差不多十來分鐘。該板塊我主要看瞭翠城馨園,垡頭地鐵站附近主要,最大的一個小區就是翠城馨園,可以說基本上翠城馨園是垡頭板塊的方向標。翠城馨園跟弘善傢園一樣,分為幾個區,每個區的價格、小區環境、戶型都差不多,接下來我具體分析。位置來講還算是不錯,屬於朝陽區,在四環邊上;交通還是比較方便的,翠城馨園幾個小區出來走差不多500-1000米就是垡頭地鐵站,垡頭地鐵站對於在北京東半部分上班的人群還是比較友好的,差不多一小時內能到北京東部四五環內的區域,比如望京和亦莊區域(沒有特別詳細的查過,感興趣可以自己查查看);價格方面,兩居室(東西朝向中間樓層72平米左右)正常滿五唯一差不多價格在340左右(包含稅瞭),貝殼上面掛牌330左右的,其實還有一些轉商稅,加上轉商、契稅、中介費,這邊兩居室上車價格差不多在350左右,三居室100平米左右的,市場價在410w左右;戶型,這小區普遍戶型還算可以,之前看弘善傢園的時候,弘善傢園中介提過如果不滿意可以看看垡頭這邊的翠城馨園,這邊戶型普遍會好些,這邊兩居室比較多的是東西戶型的,客廳跟主臥是有窗戶,次臥和廚房窗戶在樓中間,采光不是特別好,衛生間一般都是暗間,因為是塔樓結構,所以基本上兩居室都是這個戶型東西南北的都有,再有南北戶型的,不是南北通透感覺也還不錯;小區環境,這個小區差不多算是回遷房裡面我看過環境最好的,路上基本上看不到有狗屎,小區綠化得也不錯;樓齡,這小區是05-15年之間建成的,相對於北京東南四環這個地方來講還算是不錯的,買瞭之後住5-10年下傢接手還算是比較容易接手的;教育資源,沒有特別關註,而且時間久瞭也忘記瞭,但是路過的時候看過旁邊有幼兒園,而且小區裡面有個小學還是幼兒園來著,時間比較久我忘記瞭,但是這邊基本上不用擔心小孩幼兒園和小學的問題;醫療資源沒關註;商業,這邊商業的話臨近一兩公裡沒有特別大的商場,距離三四公裡有個燕莎奧特萊斯;流通性,流通性還算是不錯的,經過上面的介紹大傢也能看出來,綜合來講這個地方性價比非常高,而且我當時看的時候,看瞭3個中間樓層大概報價最低的,12層一個還有9樓還有15層一個的,320-330之間,綜合入手大概在350左右, 基本上20天之內就都賣瞭。我最終沒買這個板塊是因為愛人覺得,我們上班什麼的主要集中在北京西部,買在這裡不是特別方便,所以最後作罷,如果我買東邊十有八九是要買在這裡的。所以對於在北京東半城活動的朋友來講,這個地方的話我是十分推薦的(僅僅是個人意見)。 綜上,翠城馨園打分的話:位置8分,交通7.5分,小區環境7.5分,能買到的戶型7.5分,流通性7.5分,周邊商業7.5分,居住體驗目測7分,樓體及樓齡7.5分。(滿分十分,隨手打的不用特別在意,僅供參考)。 接下來是四月的西紅門,西紅門是大興區的一個核心板塊,基本上可以說是大興區房價的方向標,西紅門商圈要涼的話可以說大興區基本上要涼瞭。西紅門商圈引以為傲的核心在於商圈,西紅門地鐵站旁邊的薈聚可以說是南城的核心購物中心。西紅門附近比較有代表性的是興海傢園日、月、星三個苑,以及瑞海傢園幾個小區,這邊兩居室的價格基本上在350-450之間,主要都是6層的,磚混板樓,這個地方有點超預算瞭,再者從交通來講,住西紅門的話每天都要擠從天宮院發來的4號線,有點受不瞭,而且在這個位置瞭 00-05年的樓齡就稍微有點老,我就沒重點關註這個地方(ps:既然說到這瞭就說一下我的一些調研情況)。 比較重點看的是在我預算范圍內,300-330之間能買到的,距離地鐵站1-2公裡的,首先在中介的推薦下重點關註瞭一下興都苑和理想傢園。地理位置上來講,興都苑位於西紅門地鐵站東北方向,興都苑大概騎車到西紅門地鐵站1.5km,2000年左右的6層磚混結構板樓;價格方面,兩居室75平米足左右南北一樓價格在325w左右,平米稍大一些中間樓層的在390左右;商業資源就是我上面說的薈聚,差不多到瞭地鐵站就到薈聚瞭,旁邊還有一個鴻坤廣場,商業資源倒是還可以;小區環境還可以,因為房屋性質是商品房,所以比回遷房稍好一些;醫療資源,比較大的是東邊距離8-9公裡的背景航天總醫院和北邊差不多6公裡的天壇醫院,有人提瞭一下北大第一醫院要在那邊建設的分院再有三四個月就開始營業瞭,到時候這邊醫療資源又能再豐富一些;流通性,綜合來看的話這邊到是還好,房齡不算老,總價不高能買到一個七十多平米的兩居,但是總體而言性價比並不高,基本上過瞭之前幾年房地產特別火熱的時候,如果不是賠錢降價的話基本上不太會有人買這個地方,算是中規中矩吧,沒有明顯的缺點但是也沒有明顯的優點,流通性一般,我溝通的時候賣瞭一套355w,90平米的大兩居,放在前幾年差不多 成交價在400w左右(拿來做對比的,僅供參考)。 綜上,興都苑打分的話:位置7分,交通6.5分,小區環境6.5分,能買到的戶型7.5分,流通性6.5分,周邊商業7分,居住體驗目測7分,樓體及樓齡7分。(滿分十分,隨手打的不用特別在意,僅供參考)。

接下來分析理想傢園。位置上來看,理想傢園位於西紅門地鐵站東南向,開車距離大概1.7km的樣子;房齡,大概是13年左右的房齡;價格方面滿五唯一70平米左右的兩居室價格大概在300-350之間,塔樓板樓都有;戶型,是一個普遍的問題,基本上戶型都不是太好,要麼朝向不好,要麼東西向的,南北通透的極少,唯一一個讓我感覺還算不錯的是這小區有兩棟低樓層的,總高9層的東西向板樓,平米普遍在80左右,東西通透,還可以,但是很少出房,上套成交還是在今年1月份317 w成交瞭一套(ps:按照我個人觀點來看,這小區能看上的戶型就這一個,而且大小還行,有80平米,住四口人的話還是比較寬敞的,當時有一套東西向的還行,隻是有一點遮擋,我有意買這個,但是奈何價格沒談攏(掛牌價有點高,房東大姨不差錢,可賣可不賣),寫這塊的時候剛看瞭一眼,還是那個價格在掛著。發現新上瞭一套反向同戶型的,比我剛講的那套還好,目測是沒陽光遮擋,還是明衛,價格還便宜,當下買方市場,個人感覺310-320w之間,甚至300-310w能搞定);學區資源沒註意不太瞭解;環境,小區環境還可以;商業醫療跟興都苑差不多;交通方面挨著經開高速,交通還是比較方便的,缺點是如果要乘坐地鐵,要接受天宮院4號線擁擠的情況;樓體結構是鋼混結構;流通性的話,感覺還行,因為這算是西紅門地區為數不多房齡在10年之後的,小平米比較多的小區,如果沒有特別合適的房源的話,要買的話也可以買我剛描述的東西戶型的。 綜上,理想傢園打分的話:位置7分,交通7分,小區環境7分,能買到的戶型6.5分,流通性7分,周邊商業7分,居住體驗目測7分,樓體及樓齡7分。(滿分十分,隨手打的不用特別在意,僅供參考)。

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第四波更新來瞭,傢人們

接下來是我們的重頭戲,新宮板塊。先說位置,新宮位於南四環邊上,距離南四環主路大概兩公裡左右。講解一下這個板塊的基本信息,位置上來看新宮板塊位於南四環邊上,地鐵站西紅門的前一站,商業上有兩大商場,分別是大悅春風裡和萬達廣場,這兩個廣場裡面分別都有很多傢餐飲、娛樂、購物的場所,還有兩個大型超市,一個是永輝一個是七鮮超市,兩個商場分別各有一傢電影院;地鐵來看的話主要是新宮地鐵站,新宮地鐵站有兩條線,一條是19號線,從新宮首發28分鐘到終點牡丹園,一條是4號線,每次都很擁擠,但是4號線每天早晨8點20開始都有開往安河橋北的首發車,所以綜合來講乘坐地鐵還是比較方便的。這個板塊符合我預期並且實地看過的小區有四個,分別是南庭新苑南區、同興園、誠苑南裡、西宏苑。 先說西宏苑,西宏苑在新宮地鐵站東南方向1.2公裡左右的位置,有兩期,一期是95年左右的6層磚混板樓,二期是00年左右的11層的鋼混板樓,滿五唯一的兩居室75平米左右綜合價格在250-300w;這小區是公房,以前教室職工分的;學區資源,小區內部有個五愛屯幼兒園,有小朋友瞭上學很方便;環境還可以,前面講過小區是之前的教師職工等人分的或者買的,總體居民的素質還是比較高的;戶型來講南北的戶型居多,戶型還行;醫療、商業、位置上面已經講過在此不贅述;流通性來看,小區流通性不是很好,因為處於這個板塊比較偏的一個位置瞭,同等的價格有南庭新苑可以選,流通性一般,我之前接觸的一個房源,南北76平米,報價309,還沒表示有意向房主過瞭一周表示可以降價十萬,在四月份左右,通過跟中介的接觸來看,中介也不是十分推薦這個小區,這是在之前接觸南庭新苑的房源無果之後才推薦的這這邊房源;遊樂資源的話,小區旁邊有個南苑公園,馬上還要開一個比較大的南苑濕地公園,據說還要在南苑濕地公園旁邊開通一個地鐵站,正在規劃具體的位置當中,隻是不一定在哪個位置,但是就在小區附近不遠處,如果能開通的話對西宏苑是一大利好。 綜上,西宏苑打分的話:位置6.5分,交通6.5分,小區環境7.5分,能買到的戶型7.5分,流通性6分,周邊商業8分,居住體驗目測7分,樓體及樓齡6.5分。(滿分十分,隨手打的不用特別在意,僅供參考)。 再說誠苑南裡,基本上公共的資源差不多,小區並不是十分推薦,基本上是一大棟樓,然後外面懸掛走廊,每3-4層才有一個走廊,電梯在有走廊的樓層才停。小區環境倒是可以,就是位置有點偏;戶型一般,東西通透的居多;樓齡1999年的鋼混。說結果吧,不推薦。 綜上,誠苑南裡打分的話:位置7分,交通7分,小區環境7分,能買到的戶型7分,流通性7分,周邊商業7.5分,居住體驗目測7分,樓體及樓齡7分。(滿分十分,隨手打的不用特別在意,僅供參考)。

再說同興園,是1995-2000年的公房,小區所有房子都是6層磚混板樓,位置在新宮地鐵站正南方向1.5公裡處,坐公交過去倒是挺方便的;環境,小區環境很好,小區公廁很幹凈,幾乎沒以為,能看得出來小區物業是比較負責任的,小區停車還是比較富裕的;戶型來看小區整體而言戶型都不錯,幾乎都是南北通透的,樓間距比較大幾乎不存在遮擋的問題;價格方面差不多基本上300-310w買買五唯一70平米左右的,三居室滿五唯一南北差不多360左右;流通性,流通性一般,買瞭之後幾乎出不瞭手,磚混的47-當下23=24,居住5-10年下傢接手非常不方便。隻是如果隻考慮自住還是可以的,小區目測居住體驗還可以,去地鐵站隻有三站,而且公交站都在小區門口,交通很方便,而且比較好出租。綜合來講就是如果不考慮流通,隻考慮買來裝修一下自住,還算是比較不錯的選擇。 綜上,同興園打分的話:位置7分,交通7.5分,小區環境7.5分,能買到的戶型7.5分,流通性6.5分,周邊商業7.5分,居住體驗目測7分,樓體及樓齡6.5分。(滿分十分,隨手打的不用特別在意,僅供參考)。

最後壓軸的是南庭新苑南區,位於新宮地鐵站正南方向1km處。交通十分便利,小區門口早高峰坐公交1-2分鐘能上車,兩站到新宮地鐵站;樓齡以及樓體情況來看,是11-13年的鋼混結構;戶型基本上都是68平米南北兩居和59平米的南向;價格,基本上南北兩居室一二,頂層價格在300-340之間,中間樓層在360-380左右(在此討論的是59和68兩種戶型的);流通性無敵,堪稱上車盤的典范,我自創的一個指標來看小區是否流通性好,看小區附近中介門店的數量,我數瞭一下南區跟北區加一起差不多11傢到12傢門店,交易量是真的很大;樓體基本上都是兩梯四戶,小區樓最西邊兩棟大樓類似於公寓一樣,四梯二三十戶;小區環境,令所有人都詬病的一點,小區環境是特有的回遷房環境,跟弘善傢園一樣,不咋地,這個看個人,我覺得還算能接受;再有物業情況,很多人詬病說南庭沒物業,這一點我個人體會倒不是很深刻(ps:可能大傢想要的是物業把小區環境都修整的更好一些,我的需求是物業能履行基本的職能就行,而且通過最近的接觸來看確實都在履行正常的工作職能,比如這次大雨物業很負責,小區幾乎沒積水的地方,他們也派人在看,有問題反饋回應很及時,所以對我個人而言這並不是問題)。

綜上,南庭南區打分的話:位置7.5分,交通8分,小區環境7分,能買到的戶型7分,流通性8分,周邊商業8分,居住體驗目測7分,樓體及樓齡7.5分。(滿分十分,隨手打的不用特別在意,僅供參考)。

ps:答主最後買的南庭新苑

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買房踩盤記錄寫完瞭,感覺沒啥人看瞭。本來還想寫寫如何買房的基本方法、套路,以及賣房的基本定價方法,以及房地產趨勢、經濟走勢的趨勢什麼的,看情況吧,要是點贊或者評論表示想看,呼聲比較高的話我再花時間更新。

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