銀行貸款需要什麼條件 -- 抵押貸款流程(全網最詳細解答)

恭喜你發現這篇辦理銀行抵押貸款的超級無敵大幹貨!

【2023年 錢老師全新改版】

全文從5400字增加到12000字。

很多人在私信和付費咨詢我時,給瞭我“專業”“靠譜”的贊賞,很感謝大傢的認可。所以我又花瞭1整天時間,打磨這篇置頂文章,為的就是讓你必須有收獲。

因為我希望,如果你要辦理房產抵押貸款,請花幾個小時,反反復復仔細閱讀這篇文章。

勝過你花幾萬元,請個二流中介,幫你把業務辦得七零八落。

如果你有其他關於貸款方面的問題,也歡迎閱讀我的系列文章。

滬上銀行錢老師:錢老師的銀行貸款科普知識目錄:所有重點文章都在這裡【更新至2023年2月20日】

我是錢老師,上海地區銀行15年信貸負責人工作經驗,從事中小企業及個人的貸款申請、審批、管理工作。

話不多說,我們現在開始。


在寫正文之前,我先舉一個自己工作中的案例。

2022年11月,上海的二套房按揭貸款年利率為5.35%。

我的朋友丁先生,710萬,十年期,年利率3.35%。

利差整整2%一年。

同樣一筆貸款,給他每年省下超過14萬的利息。

十年省下整整140多萬,真金白銀的現金。

這都是銀行白送你的錢。

(另外我還給他配瞭一筆300萬無抵押信貸,利率也是3.35%,這是拿特批的利率,就不單獨說瞭)

並且,批復到放款,僅用7天,我幫他把一筆抵押貸款就弄完瞭。

丁先生作為一個貸款小白,也曾經在各傢銀行和中介之間,踩坑踩得滿頭灰。

找銀行,都不知道哪傢銀行有什麼貸款產品,利率如何,期限如何,找誰辦理都不知道;

找中介,都不知道哪個中介跟他講的是真話,說好的1%服務費結果變成10%,什麼都沒做先交1萬定金。

跳坑之前,他總算想起該給我打個電話…

在我從業十多年的工作經歷來看,個人及普惠金融領域的貸款(包括抵押貸,消費貸,個人信貸,企業無抵押貸,個人按揭貸等),仍舊是以抵押貸最為復雜,受眾面最廣。

一筆抵押貸款,是否做的滿意,利率、額度、還款方式、放款便捷、貸後管理,都是要考慮的因素;

選哪個銀行,選哪個產品,甚至哪個支行,哪個客戶經理,用什麼進件方式,都會產生不同的結果。

但是面面俱到又是不現實的,普通人不可能為瞭一筆貸款,投入無限精力。

所以我把抵押貸款的要領分為瞭2類,專業維度 & 普通維度。

我先貼幾個自己在日常工作中整理的文件和過往材料。

抵押貸款要素的思維導圖日常維護的本地銀行產品信息單傢銀行的產品細節光工商銀行一傢銀行,微信就需要對接近20個各部門老師

我屬於專業維度,作為專業的銀行業務從業者,我需要很瞭解上海幾乎所有銀行的產品細節,然後去解決疑難雜癥的問題;

大部分人屬於普通維度,作為有實際需求、但不甚瞭解的圈外人,最需要做的是在有限時間、有限精力、有限資金條件下實現最優選擇。

以下正文,就是為實現普通維度下的最優選擇而寫。強烈建議收藏和反復閱讀。


抵押貸款,真正的名稱叫做“抵押經營貸”,區別於購房的按揭貸款,和無抵押的消費類貸款,抵押貸款最大的區別,在於其資金用途是企業的經營,而非其他。

由於其額度高,利率低,還款方式多樣,審批簡單,是一款居傢旅行、出門防身之利器,用過的人都說好。

(銀行另有一種“抵押消費貸”產品,金額低且利率高,受眾范圍太小,此處不作詳細介紹)

那我們就通過以下幾點,來瞭解如何辦理一筆優質的抵押貸款。

  1. 抵押貸款的前提條件
  2. 抵押貸款的產品區別
  3. 抵押貸款的申請流程
  4. 抵押貸款的放款及貸後工作
  5. 銀行產品信息匯總

抵押貸款的前提條件

這篇文章裡我們盡量說人話。

言簡意賅地說,抵押貸款在申請階段,銀行會審核3個核心要素,公司

劃重點,一定要記住“公司 人 房”三要素!所有的審核都圍繞這3點展開。

公司:

  • 公司成立一年以上,抵押人或實控人,已入股一年以上
  • 公司是否有實際經營,有銀行流水,有納稅開票
  • 公司是否有異常經營,例如工商年檢過期,未決司法訴訟,行政處罰,經營異常信息
  • 公司股權是否屬於內資企業
  • 公司屬性是否為有限責任公司,一人有限公司,個人獨資企業,個體工商戶等
  • 公司經營范圍是否符合實體企業貸款要求
  • 公司規模是否屬於工信部中小微企業
  • 公司征信情況和負債情況

我們聊聊公司。

首先我們要知道,抵押貸款是一種“經營性貸款”,前提就是貸款人名下有公司,資金用於經營。

那麼我們就會遇到3種情況:本身有公司且經營的,本身有公司但不經營,本身沒公司。

在辦理難度上,沒公司 > 有公司無經營 > 有公司有經營。

所以在普通條件下的抵押貸款,首要考慮的事情不是選什麼銀行,而是去購入一個空殼公司。

因為如果沒有公司這個主體,抵押經營貸就無從談起。有些中介說可以通過個別途徑不辦公司,這些是特例,但95%的情況下,一個入股的公司是起碼需要的。

那麼銀行對於這個公司,有什麼基本要求嗎?

首先在成立年限上,起碼滿足成立一年的要求(這也是為什麼我說要購入公司,而不是註冊公司。註冊的話成立年限從0開始,是至少需要養一年才能辦理貸款的)。

另外有些紅線要求,不能逾越。比如公司不能有未結訴訟,不能有行政處罰,不能有現有貸款逾期,不能有註銷、吊銷等異常情況,不能有銀行凍結賬戶。

在滿足這些基本要求後,各傢銀行對於公司的要求,就各自不同瞭。

有些銀行看重經營,比如開票、納稅額、銀行流水、報表利潤;

有些銀行看重負債,希望盡量低的負債率、貸款筆數和金額;

有些銀行看重資產,希望公司有超額的資產覆蓋,等等。

這些要求就必須因銀行而異,這裡無法展開詳說。而且銀行產品一直在調整,也需要及時更新。

我舉幾個例子:

PF銀行在800萬以內的貸款是不看流水、開票的,但其對於負債率看的很重,負債率隻能到70%;

GF銀行要求一定水平的經營流水,覆蓋30%即可,但負債率可以達到100%;

ZG銀行入股僅3個月就可以辦理,且可以通過提供報表,彌補無流水無開票的瑕疵,且利率在3.55%;

更有一些地方銀行,尤其以浙江的為主,很多可以做純新公司,純無經營,純新產證的抵押貸款,但利率都普遍高到5.5%以上。

所以綜上,最基本的是要有個概念,“盡量早準備個公司”。然後根據不同銀行,在自身符合的條件下,去滿足其入件的最低要求。

人:

  • 實控人年齡(18-65歲),抵押人年齡,擔保人年齡
  • 實控人及抵押人婚姻情況,國籍情況
  • 實控人職業情況,收入情況
  • 實控人及抵押人征信情況和負債情況
  • 實控人及抵押人是否有其他異常情況(訴訟,刑事記錄,銀行黑名單等)

再聊聊人。

人指的是實控人(包括其配偶)和產權人。

說到人我們肯定無外乎幾個畫像的要素,年齡,職業,婚姻,戶口,征信,其他負面信息。

銀行老師動不動就說,4證拿出來。什麼是4證?

身份證,結婚證,戶口本,房產證。

通過這4個證件,基本確立瞭你這個人,能不能做個合格的借款人,合格的產權人(不是說有房子就可以抵押,要產權人達到要求,才會認可房子)。

我們挑其中幾個常見出問題的要素來說說。

A) 年齡:年齡也分好幾種,最嚴格的銀行要求,是貸款人年齡在22-65歲之間。

最低的22歲,基本所有銀行都一致,不去討論。

最高年齡,有些銀行可以放開到70歲,我辦的業務經常可以最高到80歲。

另外產權人的年齡也是一個限制,大多銀行控制在18-70歲。(產權人的問題我們到“房”的部分再細聊)

B) 婚姻:婚姻簡單起來很簡單,麻煩起來很麻煩。

簡單的情況3種,單身,已婚,離異。

【單身】最簡單,沒有婚姻史,在銀行填寫單身證明即可,因為民政局也不是全國聯網,其實無法調取實時的婚姻信息(但千萬不要瞞報,已婚報未婚,這要出大問題的,切記)

【已婚】也簡單,雙方出面簽字,帶好結婚證,該怎麼辦理怎麼辦理,常見流程;

【離異】也不麻煩,帶好離婚證+離婚協議,註意離婚協議務必上面列明財產分割(尤其是這套抵押房的財產分割)。有時候我們情願做離異勝過已婚,畢竟一個人辦,更簡單麼。

復雜的情況,有這幾類:

已婚的但沒法共同簽字的,不管是不想讓老婆知道,還是人在外地或者國外沒法簽字(外地去公證處辦公證,國外去大使館辦公證);

在國外領證或者離婚的,這種很麻煩,國內不認可婚姻,如果大使館不出材料,就無法證明其婚姻屬性;

還有個麻煩的叫喪偶,如果之前沒做過財產公證,可能有一大堆親戚可能跳出來,說對於某財產具有份額。

婚姻也就主要以上幾種情況,大部分人都不會很奇葩,正常辦理就行。

C) 職業:這個問題不大,主要是有些人因為工作原因,無法入股公司(比如某些機構高管,某些公職人員)。

如果是一些敏感行業人員(公檢法,軍隊編制,大律師,金融高管等),這些人因為能量很大,有些銀行是婉拒不做的,因為萬一壞賬瞭,根本搞不過,也就直接放棄。這種職業到瞭民間機構,更加難融資,強龍難壓地頭蛇麼。

D) 征信及負面情況:這個話題太大瞭,寫個一萬字也不為過。什麼征信“黑戶”“白戶”“花戶”,什麼“連三累六”,什麼“五級分類”,絕對把你看暈瞭。

征信主要看3個,負債量,逾期數(金額,筆數,時長),查詢次數。但這玩意你看不準,每個銀行要求都不一樣,你怎麼看?

我的建議是,不要看這些,隻要自己心裡有個底。這幾年到底房貸、信用卡、銀行貸款到底還款好不好,心中有個數。

如果知道征信還行,直接辦;如果知道逾期不少,那就自己拉一份征信,給銀行看。

自己研究到天荒地老,也不會有太多作用。這玩意隻有像我這樣天天看報告的人,才能說出個道道來,自己沒必要研究太多。

另外附加一個,如果有訴訟,有行政拘留等,甚至有案底,一定提前跟銀行說,不要隱瞞,瞞不住的。

上周做瞭個單子,小夥子年紀輕輕20多歲,美國回來創業,拿媽媽房子貸款。全部符合要求,最後提交前系統顯示有刑事記錄。一下子徹底涼瞭。

一問才知道,當時回國時帶瞭點“私貨”,被抓瞭個現行,有瞭刑事記錄。

小夥子壓根沒跟我提這事兒,我平時談客戶也不方便問句“你以前進去過嗎”這類的話,最後偏偏……

所以這塊對我這種老江湖,都是個教訓。有這類歷史一定要及時溝通,不要瞞,瞞不住。

雖然我調整瞭方案,讓他把公司轉股給他傢人,重新入件,還是能獲得批復。但這也是多出來的折騰。

  • 抵押的房本上有老人(超65歲),或未成年人名字
  • 產證是否滿一年
  • 房屋年齡是否30年以上
  • 房屋估價是否低於300萬/面積低於50平米(僅限上海要求)
  • 房屋是否在外環外(僅限上海要求)
  • 抵押人全國范圍是否有備用房
  • 房屋屬性(住宅,商住,聯列/獨棟別墅,辦公樓,商鋪,廠房土地,經適房,動遷房等)
  • 房屋是否含有按揭或其他抵押
  • 房屋是否有查封,違章搭建
  • 房屋使用權來源是轉讓或劃撥等其他

最後聊聊房。

房子上面幾個問題,很清楚,可以對號入座。

產權人(年齡最主要,關系也很重要),房本登記日,房齡,產權屬性,估值/面積/區域。

A) 產權人:最重要的是年齡,稱之為“無老無小”。產權人中:

【有老人】難做(最嚴格的四大行,定義到65歲,有些銀行定義到70歲,還有到80歲的);

【有小孩】更難做,隻要有未成年人名字,95%的銀行直接不做瞭。因為未成年人的權益不得被侵害,銀行無法處置該產權。

有少部分做的銀行,會去掉未成年的份額(比如一傢三口都在產證上,那就把房屋估值去掉33%,再做),還有極少部分神仙銀行,可以不去份額就做,絕對簡單粗暴,就一個字,佩服。

另外產權人與借款人的關系,也很重要。一般要求是房產必須是借款人本身或直系親屬的(銀行的直系親屬概念與民法典不同,隻承認配偶/父母/子女,不接受親兄弟姐妹的房產)。

另外要能夠證明關系也很重要,你拿媽媽房子抵押,要能證明你是你媽媽的孩子。一般通過戶口本,或者出生證來證明,證明不瞭的,也是個麻煩事。

最後產權屬於公司的,也是可以的,但必須以公司名義借貸。這塊不展開。

B) 房本登記日:這個本來不考,現在成為重點項目。主要原因是2020年這波房價上漲,多少抵押經營貸的資金,都默默流入瞭房市……很大一部分騷操作,就是墊資全款買房,再抵押貸款去歸還墊資。

這種操作可以參考我的其他文章,有詳細介紹。

所以“房本登記日”成為瞭很多銀行考量的重點。

出臺政策的人也不是省油的燈,讓你們墊資炒房?我就出個規定,房本未滿一年的,不得抵押。

讓你們墊資墊一年,看還有人敢這麼玩嗎?

但這兩年房市日益蕭條,這條也漸漸被一些銀行打破瞭,為瞭做業務開始睜一眼閉一眼。

C) 房齡:一般銀行都能接受30年內建造的房子。有些可以接受40年的老破小,因銀行而異。

D) 產權屬性:一般分為住宅/商住/聯排別墅/獨棟別墅/辦公樓/商鋪(沿街,內鋪)/廠房/土地。

絕大多數人都是抵押住宅,這也是銀行最接受的不動產品種。

如果是別的品種,就要看各傢銀行的喜好瞭。有些愛辦公樓,有些愛商鋪,有些愛廠房。

但是有些特例情況,比如經適房,動遷安置房,這些就要具體情況具體對待。

E) 估值/面積/區域:這個每個地區的要求各不相同,我把上海的做個舉例給你參考。

上海部分銀行的要求是,估值不低於300萬,面積不低於40平米,區域不做郊縣的奉賢金山崇明三地。

因為區域還涉及到一個抵押率問題,有些銀行對於內環內房產,可能可以做到75-8成,外環外房產隻能6成。

奉賢金山崇明3個區因為太遠,大多市區支行不做,隻能在本區內的支行辦理。

在上海以外省市,也有同樣的對應要求,就要看當地銀行的政策瞭。

以上的“公司 人 房”三要素裡的所有細節,匯集成這筆抵押貸款的審批標準。

銀行並非要求每一項都符合要求才可以批復貸款,但是,所有超出這些限定標準的,都將成為申請貸款的限制條件。

我舉個簡單的例子,張三去銀行申請抵押貸款,他所抵押的房產證上,有其父親的名字,其父已70歲。

在上海,近80%的銀行,會要求產權人的年齡控制在65歲。假設原本有10傢銀行可以辦理,現在因為這條的限制,隻剩下2傢可以申請瞭。

如果張三的公司是個空殼公司,沒有任何流水,那就要在剩餘的2傢銀行中,挑選有沒有可行的銀行。

常見的問題

上述張三的例子,是我們辦理抵押貸款中,常見的一些情況。在錢老師的十多年業務實操中,基本上90%的客戶,會因各種原因受限,花費很多精力時間,卻難以找到合適的銀行。

例如,要辦理抵押貸款時,你名下有公司嗎?註冊在本地嗎?公司有經營流水,能覆蓋貸款本息嗎?你的征信好不好,產證上有沒有老人或小孩的名字?房產是否有按揭未還,或剛拿到產證?

所以總結下來,我們遇到的最大問題,其實是銀行在挑選客戶,而不是客戶挑選銀行。

真正符合上述所有要素的客戶,公司情況好,個人情況好,房子情況好,那他可以挑選任一銀行的任一產品,估計也不會有興趣來看我們這篇文章。

抵押貸款,難就難在這2點:

  1. 你不清楚自身的資質,到底哪些屬於瑕疵,哪些屬於優勢;對於這些瑕疵和優勢,我該挑選怎樣的銀行。

2. 你也不清楚自己到底想要什麼,隻知道要“最低利率”,但除瞭利率以外,你考慮過什麼樣的還款方式最適合你,多久的期限最好,如何放款能夠高效使用資金嗎?

所以,在閱讀完本文之前,我們一般會怎麼做呢?

常見的解決方案

其實在客戶質樸的思路裡,辦理抵押貸款就是:我有房子,抵押給銀行,銀行給我錢。

但現在你讀到這裡,其實已經明白,抵押貸款遠遠沒有這麼簡單。

對於大部分客戶而言,他們怎麼解決上述的問題呢?他們說,我會多試幾個銀行。

我聽到的最多的回答是:“我認識不少銀行的人,已經問過好幾傢瞭,有些說可以,有些說不行,有些說你先來申請,我爭取幫你批出來。”

錢老師想說,這個方式效率極低,而且存在很大隱患,但大部分人的確是這麼幹的,甚至市面上的普通中介,也會協助他們這麼幹。

這種“多頭同時授信“的方法,會在極短的時間內增加大量的征信查詢次數,有可能一周之內摧毀一個人累計多年的良好征信記錄。這裡篇幅有限,我們不展開討論細節,但請你千萬不要這麼做。

正確的解決方案

正確的解決方案隻有一個,就是瞭解熟悉銀行要求,爭取一次申請通過。

所以在申請抵押貸款前,與其多試幾傢,不如多問幾傢。

其實看完上文,拿著上述的“公司 人 房”3要素,比對自身條件,仔仔細細地與銀行客戶經理詢問清楚。

也許之前你不知道該問些什麼問題,現在就可以很有針對性地提問瞭。

然後明確在全市范圍內,有哪幾傢銀行基本可行,再做進一步的決定。

當然對於銀行的要求,熟悉起來還是有相當難度的。

好,第一步總算完成瞭,當你入圍瞭幾傢銀行的審核要求,接下去就是如何挑選合適的銀行產品瞭。

抵押貸款的產品區別

當我們說到2個銀行的不同貸款產品時,第一反應基本都是“哪傢銀行的貸款利率更低”?

是的沒錯,貸款利率直接決定瞭你的資金成本,是非常重要的考量因素,但,絕不能是唯一的考量因素。

錢老師在這裡總結概括瞭以下幾點,作為挑選銀行產品的要素。

A. 利率

註意是實際利率,非名義利率,非費率。銀行標出的利率均為年利率。

在利率問題上要註意2點:

第一,低利率是不容易獲得的。低利率意味著銀行讓利,也就是說,要麼你給銀行提供瞭額外的收益(買個保險,買個理財),要麼就是你資質特別好,風險特別低,銀行願意降低收益來確保資金安全;

第二,利率有時在某些條件下,故意被一些中介混淆視聽。尤其是還款方式為“等額本息”下的實際利率,和以“裝修貸”為典型的“費率”,會讓很多人錯以為獲得瞭極優惠的低息貸款。可以看我的這兩篇文章作為參考:

滬上銀行錢老師:房貸的等額本息如何計算

最近辦瞭建行裝修貸,想知道這裡面有沒有坑,有的話指點一下,避避坑?

B. 還款方式

這一點的重要程度,有時甚至高於利率,直接決定瞭借款人的現金流模型。所以還款方式必須盡可能滿足自己的資金規劃。

一般有先息後本,等額本息/金,隨借隨還,不規則還本付息等方式。

記住一點,最好的一定是“隨借隨還按天計息”。

但這塊還款方式,基本上都是銀行設計信貸產品時設計好的,並不能根據你的要求隨意變更。

另外市面上有種很流行的“氣球貸”,其實原理很簡單(比如借款3年,授信20年),就是按照20年的等額本息還款,但是到瞭第3年底,要求剩餘本金歸還一次。

這種方式並不新鮮,為的就是銀行風險降低,讓你每期歸還少量本金,可以監控你的還款能力;同時你又覺得還款壓力不至於很大,大傢都可以接受。

C. 期限

分為授信期限和借款期限。

【授信期限】指銀行給你這筆額度的最長期限,一般也同等與抵押的期限。

【借款期限】是單筆放款後,該筆貸款的最長還款期限。這兩者概念不能混淆。

例如,批復為授信一筆100萬元10年期貸款,3年一還本。也就是說,這筆授信的總期限是10年,房產抵押給銀行的期限也是10年。但100萬元放款後,每月付息,到第3年底就需要歸還本金100萬元。在銀行進行審核後,可以再次給予提款100萬元,期限再次是3年。

前文氣球貸的案例,也同樣是授信20年,借款3年的。

所以中介如果張口閉口跟你說,給你4%的利率,期限20年,你要多問一句,這個期限到底是授信期限,還是借款期限?

(要知道做3年期,很多銀行可以給4%;要是做20年,中間不還本金,還要給4%利率,估計工行都要吐血)

D. 放款方式

一般分為單筆放款,多筆放款和隨借隨還。

【單筆放款】,多見於傳統銀行模式或等額本息/金還款模式,授信金額批復後,一次性將全額放款。

【多筆放款】,多見於線上放款,借款人可以在網銀或手機app端,分多次多筆放款,提高瞭用款靈活度。

【隨借隨還】,本質也是多筆放款,並且接受還款後再次放款,充足利用額度。

E. 放款途徑

這點極其重要,因為絕大多數人並不瞭解什麼叫“放款途徑”,往往等到準備放款瞭才被告知。放款途徑不好,貸款批得出,資金用不到。

放款途徑一般分為受托支付或自主支付。

【受托支付】意為銀行根據借款人的委托,直接將款項打給第三方個人或企業。

【自主支付】意為借款人可以自主支配貸款,隨意支付。

絕大多數銀行隻接受受托支付。

這裡面的門道其實很多。因為銀行根據監管要求,絕大多數情況必須將款項打給企業的供應商,不得由企業或借款人自行使用,所以當借款人本身對資金另有他用時,就需要尋找合適的銀行。

這個問題極其重要,但又很敏感,我們留在第4點“放款與貸後工作”闡述。

F. 貸款主體

不同的銀行有不同偏好,有些喜歡由實控人(抵押人)作為貸款主體,由個人申請,個人賬戶還款,也隻記入個人征信。另一些銀行喜歡由企業作為貸款主體,企業申請,企業賬戶還款,登記進企業征信。

一般來說偏好個人申請較多,流程簡便,且申請要求相對較低。

尤其是對於普通借款人,並沒有復雜的股份結構和借款主體時,最好還是以個人作為借款主體為宜。

以上6點,基本就是選擇哪傢銀行辦理的決定要素。

不要認為名氣大的銀行才是好銀行,銀行不分大小,合適的才是最好的。

抵押貸款的申請流程

抵押貸款的申請有一套完整的流程,如下:

準備資料 – 提交申請 – 下戶盡調 – 貸款審批 – 出具批復 – 簽約合同 – 預約開戶 – 辦理抵押 – 銀行放款

知乎上大多數文章都在大談特談流程,相反,錢老師不建議太多關註流程,因為這本身就是銀行客戶經理的本職工作。你隻要跟著流程走就可以。

我把流程中的幾個專業詞匯介紹下,以免出現理解偏差:

【資料】資料請務必以銀行的材料清單為準!千萬不要網上看個帖子,就按照這個準備,每個銀行都有自己的材料清單,不是統一要求的(當然前面說的4證原件,肯定是需要的,提前準備好)

【申請】這裡的申請分好幾種,最常見的是去銀行網點填寫申請表,紙質申請;有些銀行可以在APP端在線申請,並會直接出一個預審結果(預審不通過就意味著直接拒瞭),通過後再提交紙質文件。

【下戶】傳統的下戶分為企業核查+不動產核查,企業核查就是客戶經理前往公司拍照,證明經營真實性(這塊反正也有很多套路可以包裝);不動產核查就是抵押物拍照,很多銀行現在接受客戶自己拍照上傳(註意事項看下面的註意點A)

【審批】審批時候不用管,就耐心等待,但要問清,是否會有風控人員來電核查。如有,務必向客戶經理問清註意事項,務必手機暢通,不要拒接陌生電話。遇到過很多次,風控n個電話過去都沒人接,風控生氣瞭直接拒單的情形。

【批復】批復是銀行內部文件,一般不對外公佈,有紙質有電子版。主要作用是風控人員認可該貸款已批,在批復上會列明批復額度、期限、還款方式和放款要求等(比如必須將xxx房子抵押給我行,xx人另做擔保,作為放款前提)。

有些批復也會列明利率(有些銀行的利率由風控定,有些由主辦行行長自己定,所以批復上不一定會有)。

並列明放款路徑(有些銀行放款由放款審核崗審核,不由風控審核,所以批復上不一定會有)。最好問清,放款路徑由誰確認(這部分詳見下面“抵押貸款的放款”)

【簽約】簽約一般是客戶先簽空白合同,銀行再拿去蓋章。這時務必註意一些合同細節,因為你所有的貸款要素,基本都提現在合同裡瞭。比如額度,期限,還款方式,以及你所有的權益和責任。

有時候合同裡沒有利率,也是正常的,有些銀行的利率會提現在放款單上(客戶每提一筆款,會有一張放款單,這張單據上會有你的該筆放款的利率),可以先問清。

【開戶】如果是個人貸款,可能在申請環節已經網點開戶完成;如果企業貸款,一般在批復出具後再開戶(畢竟企業開戶太麻煩,怕批不出白用功)。這個戶是作為未來還款用的,以後每月的利息已經對應本金,就歸還到這個戶頭中,銀行會自動扣取。

【抵押】抵押就是所有產權人,帶好身份證以及產證原件,與銀行客戶經理一起(客戶經理會帶好抵押合同),前往房屋所在區域房管局辦理抵押登記。如果你這是一抵貸款,請務必事先撤銷前手的貸款;如果是二抵,就不用管。

有些銀行比較囉嗦,會再要求辦理委托公證,或者強執公證,反正跟著銀行的操作就行,註意費用都由銀行承擔。

抵押完成後(有些區域1天就完成,有些則要1周),房管局會出具一份“房屋他項權證”(俗稱他證),證明房屋已抵押給銀行。

【放款】銀行拿著他證,就會回銀行放款。一般是出他證後的1-3天。這塊具體看後文“抵押貸款的放款”部分。

有幾個註意點,我列一下:

A. 提前準備一套抵押物房產的照片,尤其是出租狀態的(每個房間+室號門牌+樓下門牌+小區門牌)。

B. 產證原件一定要提前找出來,千萬別批好瞭發現產證找不到瞭!(老的綠本產證可能有密碼封,也務必找出來)。

C. 最好辦理前拉一份征信記錄(包括配偶和其他產權人),不要在多個銀行簽訂征信授權書,讓銀行去調取征信。

D. 時刻多問一句客戶經理,“材料齊瞭嗎”“在審批瞭嗎”“需要誰到場”“要帶什麼證件”“誰去辦抵押,誰去拿他證”“放款放到哪裡”“多久可以放款”“放款還需要什麼材料”“可不可以提前還款”……

E. 如果房產還有按揭,計劃批復後歸還按揭撤抵押的,務必提前與按揭銀行預約還款和撤押,這個步驟經常時間非常久。

F. 需要過橋的,提前找好過橋資金方。

然後錢老師再囉嗦一下,把每個流程的大致時間列出來:

準備材料+提交申請+下戶盡調:3-5個工作日

貸款審批:1-10個工作,根據銀行產品特征決定

出具批復+銀行出合同+簽約合同+預約開戶:2-5個工作日,有些銀行磨嘰的敲章敲一周也可能

辦理抵押:5個工作日(上海地區)

領取他證+銀行放款:1-5個工作日

所以綜上,請你提前至少1個月時間,作為抵押貸款的準備!

抵押貸款的放款及貸後工作

終於到瞭放款環節,成敗與否在此一舉。

不要小看瞭放款和貸後管理,太多的客戶批瞭貸款,卻放不出去,甚至放瞭款卻違規操作,因貸後管理疏漏被銀行抽貸,強制還款。

錢老師的日常工作中,遇到的90%以上的小白客戶,都會問一個問題,貸款放款是打到我的個人賬戶,還是我的公司賬戶呀?

抱歉,2個答案都是錯的。因為“貸款用途”才是決定放款途徑的唯一要素。

舉個簡單的例子,張三有公司A,其個人(或A公司)獲批瞭一筆100萬元貸款,用途為日常經營用途(註意,這是抵押經營貸合規且唯一合規的用途)。

根據用途,張三的這筆貸款,一般僅限於支付貨款/支付員工工資/支付租金等日常運營。所以當張三需要向一傢B公司采購100萬元貨物時,銀行收取AB公司的購銷合同,然後替A公司支付瞭這100萬元貨款,資金進入B公司賬戶。

從頭到尾,張三或者A公司,沒有機會觸碰這筆資金。這就是銀行作為貸後管理的要求,也是貸款環節最後一個難點。

對於張三,如果他希望有別的用途,甚至經營以外的用途,比如用於M房,那該怎麼辦?

我先羅列下銀行普遍接受的4種放款的模式,再逐一分析下利弊。

A) 受托支付至對公賬戶

這是最合規也是銀行最願意看到的方式。當然反過來說,也是借款人最不喜歡的方式。

你明明是要M房,要投資,要拿錢做各種操作,結果,銀行一把放款到B公司瞭?!

然後怎麼辦,錢怎麼取出來?

對公賬戶的進出賬怎麼記賬?如果計收入,要不要開票,開個票的成本比銀行利率還高?

所以除非是資金用於真實經營,絕對絕對,不要選擇受托至公賬的銀行!

這一點,在申請貸款前就務必問清!不要聽中介的,直接問銀行!

B) 受托支付至法人股東賬戶

這種是銀行為瞭與客戶妥協,衍生出的折中模式,也是大部分借款人普遍能接受的放款模式。

方法就是放款到瞭B公司的法人或股東的個人賬戶。

既然放款到個人,就天然免去瞭開票的成本和要求。

當然對於借款人來說,必須要提前準備個熟人,來幫你收這筆款,而且這個熟人必須是公司股東或法人。

C) 受托支付至純第三人賬戶

這種方法就很流氓瞭。

相當於銀行對你說,你給我個活人的賬戶,我就幫你把款打過去。

這種騷操作在如今的銀行圈已經極其罕見瞭,因為以前這麼做的銀行,大多都被罰得媽都不認得瞭……

當然,對於借款人來說,如果遇到這種寶藏銀行,果斷收藏,果斷操作。

D) 自主支付至借款人賬戶

這種方法現在僅限於100萬以內的放款,但抵押貸因為是大額借款,大多數不適用。

而且即使是自主支付至本人賬戶,未來用款時,還是要提交相關的用途憑證。

好瞭,我們基本說完放款這一環節瞭。放款看似容易,其實是極其考驗的一步。

普通人都註重“貸款是否批的出來”,以此看待做貸款的水平高低;

但對於我這種業內人來說,批不批的出來,我可能聊10分鐘就心裡門清,哪傢銀行,多少額度,什麼利率,怎麼還款。

我考慮的最多的,其實是“怎麼放款”。

隻有放款放的好,用款才用的舒服,省心,沒有後遺癥,不會被抽貸。

你如果找一個上個月還在賣房子的中介,叫他幫你操辦貸款,到時候放款放得錢都不翼而飛,就知道有多苦瞭。

最後給看到這裡的朋友一個彩蛋。

如果你是買房而抵押貸款,可以閱讀我的專題文章:

滬上銀行錢老師:【錢老師貸款買房專題】總結《抵押貸款買房》

這個系列文章一共有10篇,絕對的寶藏科普,可以解決你買房貸款中的所有困惑。你翻遍知乎也找不到如此的專業文字。

附 銀行產品信息匯總

2023年上海地區銀行優勢產品,僅供參考:

(更新至2023年2月,無法列銀行名,會被舉報營銷請諒解)

經營抵押貸銀行A:年利率3.35%,10年授信1年一還本,支持隨借隨還,最高額1000萬

經營抵押貸銀行B:年利率3.6%,10年授信3年一還本,支持隨借隨還,最高額3000萬

經營抵押貸銀行C:年利率3.65%,3年授信3年一還本,最高額1000萬,抵押當天放款

經營抵押貸銀行D:年利率3.65%,3年授信3年一還本,最高額1500萬,可不看流水

經營抵押貸銀行E:年利率4.05%,3年授信3年一還本,最高額1000萬,可做新產證新公司

經營抵押貸銀行F:年利率3.6%,20年授信3年一還本,最高額3000萬,可做二次抵押


撒花!2023版《銀行貸款需要什麼條件 — 抵押貸款流程》終於完工!

希望這篇文章能解答你辦理抵押貸款時的主要問題。

再次誠懇地建議,本文請收藏及反復閱讀。

花幾小時反復讀幾遍,勝過花幾萬元請個爛中介。

我是錢老師,上海財經大學畢業,美國註冊管理會計師。

專註上海銀行信貸從業15年,累計銀行放款超10億,服務客戶1000+。

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