現在,適合買房嗎?

現在,是不是買房的好時機?

最近無論是購房群,還是房產直播間,類似的問題突然多瞭起來。

原因也很簡單:

一方面,“口罩事件”畫上瞭政策方面的句號,大傢迫切關註樓市的走向;

另一方面,年關將至,2022年馬上就要結束瞭,很多還沒及時上車的小夥伴難免有些焦慮。

先說結論:現在就是最好的買房時機,但也不全是。

首先來看時機方面。

現在確實是個出手的好時機,從我入行至今,從來沒有見過國傢如此支持房地產,這是大勢!

今年以來,國傢為瞭鼓勵買房出臺瞭不少利好,更是直接出現瞭有史以來最低的基準利率。單此一項,就從根本上降低瞭購房成本。

很多人說:房貸利率與樓市熱度成反比。利率升高,樓市降溫;利率降低,樓市升溫度。

那為什麼現在利率降瞭,樓市熱度依然不高?

其實,樓市能不能熱起來,除瞭置業成本以外,還要看收入和信心。收入是購房者敢於杠桿的保證,信心是對於房價長期看漲的預期。

信心方面,其實沒什麼好說的,隻要房地產依舊是GDP主導產業之一,我的觀點一直不會變。

收入方面,防疫政策已經出現“革命性”的調整,無論是各地ZF經濟,還是個人收入,都會轉好。

所以,現階段買房,是一個非常不錯的出手時機。

既然是好時機,為什麼開頭說不全是呢?

這是因為,這個好時機隻是對於剛需而言,對於投資客的建議隻有兩個字:冷靜。

購房者的置業角度有很多,比如:地段、教育、地鐵、商業、品質……

但投資客的目的非常純粹,隻要有錢賺,All in!

回顧上海這幾年的炒房客,打法非常粗放,十個字:低成本、高杠桿、快進快出。這種打法,曾經確實幫助他們賺瞭很多錢;但在現在的上海,行不通瞭。

先說快進快出,年中的時候我記得朋友圈有套房子成交沸沸揚揚。

房源位於浦東前灘,三湘印象名邸。新房均價12.18萬,2020年6月購入;二手房成交28萬+,2022年6月成交。

當然,如果是一線江景房,購入價肯定不止12.18萬,但這不重要;當時三湘最高單價也不過17萬+而已;如此成交價足夠說明問題瞭。

但是隨著“五年限售”政策的出臺,這種情況已經不可能在上海復制瞭。

不得不承認上海這一招太厲害瞭,很大程度上我覺得這才是護航剛需的必殺技。

所以,我們會發現如今除瞭大寧、虹橋、前灘等倒掛較高的區域之外,成交熱度明顯下降。

很多人說是因為供應量增加的原因,我覺得供應占一定比重,但絕對不是全部。

五年時間,不確定性太高瞭。屆時,下一屆世界杯都結束瞭。

我們來算一筆賬,就以目前的虹橋徐涇為例。

目前在徐涇,置業一套100㎡新房的成本大約600萬,二手房成交價大約900萬。

付款方式不同,有人喜歡貸足,有人喜歡全款,我們取中。

五年時間,首付300萬,利潤300萬。

你真的以為回報率100%?

先看成本,首付300萬,等額本息,取利率4.65%,5年本金約26萬;

再看利息,貸款300萬,等額本息,取利率4.65%,5年利息約65-70萬;

還有稅費,新房契稅、二手房增值稅及其他稅費(滿五唯一免個稅),稅費成本約35-40萬;

中介費,取2%(鏈傢3%)約18萬,買賣各半約9萬。

現在來看五年回報率:

利潤(300萬-70萬-40萬-9萬)/本金(300萬+26萬)≈55%

乍一看確實很高,但是平均每年回報率僅約8%!

另外,隨著付款比例越高,回報率越低。而且,選擇的板塊是倒掛率較高的徐涇;如果,選擇其他熱度不高的板塊呢?

假設,單純的為瞭快進快出,便將目光投向二手房,又不符合低成本的前提。

目前看下來,幾條投資客慣用的套路被封死。

新房,有5年限售,不確定性太多;二手房,購入成本太高,拋盤也難!

不過話說回來。在當下這個經濟逐漸回暖的關鍵節點,有很多可以投資、且值得投資的新興產業/事業,投資客們也沒必要隻一心盯著樓市。

現階段,請把更多的機會留給剛需!這是樓市的自住需要客戶們,不可錯過的機會。

回想2022年,確實是焦頭爛額的一年,全國各地都被“口罩”弄的焦頭爛額,尤其是上海。

本來過年的時候,全國人民都在誇贊上海“科學防疫,精準防控”。

但剛過完年一個月,畫風突變:

先是居傢隔離2天,然後“浦江鴛鴦鍋”等待清明節,然後等待勞動節,然後等待兒童節……

好不容易盼來瞭兒童節,各區域依舊是接二連三沒完沒瞭;各行業被折騰的資產下跌,收入下滑。

無關窮富,皆是如此。

不過,生活還得繼續;

幸而,黎明已經到來。

堅信,我國經濟大船乘風破浪,穩步向前!

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